전원주택지 구입전 주의 사항

전원주택지 구입전 주의 사항

토지시장은 아파트와 같이 정보를 얻기가 쉬운 것은 아니다. 지적 상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해서 마음대로 집을 지을 수도 없게 된 지역도 많다.

지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 득하고 토목공사가 완료되어 지목이 대지가 된 단지가 형성되어

있어도 집을 짓지 못하는 이유는 무엇일까? 의문을 제기하는 사람들도 많다.

"국토계획 및 이용에 관한 법률"이 제정되어 시행되고 전국토가 개발허가제가 도입이 되어 때문이다.

개발허가제란 토지의 적성 평가를 받아야 하는데 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려하여 허가를 내주기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어렵게 되었기 때문이다. 어떤 점들이 문제가 되는지 확인해 보기로 하자.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 이해

그동안 국토의 무분별한 개발로 자연재해를 입게 되어 사회적인 문제가 되었던 준농림제도가 폐지되고 관리지역이 준농림제도로 이어지면서 세분화된 과정에 토지의 적성평가를 거치게 한 것이 집을 짓는데 큰 장해 요인으로 등장하게 된 것이다.

시행령 제55조"개발행위허가의 규모"의 ④제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역, 관리지역, 농림지역.또는 자연환경 보전 지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만 다음, 각호의 요건을 갖춘 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 개발행위 허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발 행위가 진행 중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도, 일반국도 또는 너비20미터 이상의 도로. 하천 공원 등 지형지물에 의하여 분리 될 것

2. 개발행위허가의 대상인 토지가 진입도로가 너비8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도로에 직접연결 될 것

⑤ 특별시장. 광역시장. 시장. 군수는 지역여건상 제4항 각호의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고

인정하는 경우에는 당해 지방자치에 설치된 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화 할

수 있다.

위와 같이 법률적용이 까다롭게 되어 개발해위 자체가 지연되고 있는 실정이다. 사례로 용인시 양지면에 동호인 전원주택을 지으려고 토지를 물색한 분당에 살고 있는 K 씨의 경우을 보면 동호인5명이 토지만 매입을 하고 형질변경허가를 받지 못해 투자만 하게 된 사례가 된 셈이다. 이들은 처음 토지를 매입하여 전원주택을 지어 출퇴근을 하려고 직장 동요들끼리 부지를 매입했다. 지적상 도로가 있고 근처에 전원주택 단지가 있어 전원주택을 짓기에 문제가 없는 줄 알았다. 그러나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 개발 허가제가 도입이 된 것을 알지 못했기 때문에 도로에 문제가 없는 줄 알았다.

동네 분을 통한 직거래 형태로 매입하는 과정에서 부지는 싼 가격에 매입을 했으나 기존 허가가 난 단지인 경우 2차선 도로에서 6m 도로가 있어야 하고 새로 허가를 받기위해서는 단 전원주택 한 채를 허가 받기위한 토지라 해도 기존 2차선 도로에서 허가를 받기위한 토지까지 8m도로를 확보해야 된다는 사실을 알게 되었다고 한다.
앞서 K씨의 경우처럼 요즈음 허가를 받은 단지에 전원주택을 짓거나 토지를 매입하여 전원주택을 지어 출퇴근 하려고 하는 동호인들 늘어나는 추세다. 그런데 이런 토지는 대개가 도심 근접 형 전원주택지로 대개가 자연녹지 지역이가나 계획관리지역들이 많다는 사실에 주의해야 할 사항이다.

이들 지역은 대개가 연접지역 적용을 받는 지역이기 때문에 개별적으로는 도로를 확보하는 비용부담이 크기 때문에 소규모단지가 개발 될 수 없게 되었다는 것이다.
이와 같은 현상은 기존허가를 받아서 착공계를 내어둔 단지내 개별필지나 2차선 지방 도로에 접한 토지의 가격상승이 예상된다. 또한 기존 전원주택의 가격도 상승할 것으로 보아야 할 것이다.

수변구역

한강수계상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률제4조의 규정에 의하여 99년도에 고시했던 (환경부고시 제1999-153호가 변경되면서 지역과 범위가 확대 되어 혼선이 비쳐지고 있다.

환경부고시 제2002-133호에 의하면 3개도9개시군 35개읍면151개리가 해당되며 그면적은 191,244k㎡나된다.

수변구역에서 농지에 전용허가를 받거나 임야에 형질변경허가를 받이려면 해당지역에서 전세대원이 1년 이상 거주를 해야 된다. 보통사람들은 이런 규제가 양평이나 광주 지역정도만 해당 되는줄 알고 있다.

춘천에 살고 있는 이용철씨는 펜션부지를 물색하던 중 춘천시 남산면 서천리에 준농림 임야 6천평을 부지를 매입 하기전에 펜션입지를 컨설팅을 의뢰해 낭패를 면하게 된 경우다. 이 지역도 2003년1,1일부터 수변구역에 해당 된 케이스가 된다. 만약 이씨가 펜션 입지컨설팅을 받지 않고 계약을 체결했다면 막대한 사업자금이 일년 동안 묶이게 되어 큰 어려움을 겪게 되었을 것이다.

토지거래허가

<토지거래 허가제란>

토지의 가격이 급격한 상승으로 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 토지거래 행위를 국토계획 및 이용관리법 제21조의 2의 규정에 의하여 규제지역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말한다.

토지거래 허가지역으로 지정된 지역내에서 규제대상의 토지 등의 거래계약을 체결코자 할 때에는 국토계획 및 이용관리법 제21조 3항의 규정에 의거 일정 면적이상의 토지를 거래하기 위해서는 계약전에 관할 관청의 허가를 득한 후 계약을 체결해야 한다. 허가 구역은 2~5년이내 단위로 지정된다.

<허가구역내 토지거래 행위>

토지거래허가구역내 토지거래는 실수요자가 현지에 세대 원이 6개월 거주후 가능, 이용목적, 취득면적의 적정성 여부 등을 관할 시장. 군수. 구청장이 심사한 뒤 허가하게 된다.

자기거주용 주택용지 구입이나 지역주민을 위한 복지. 편익시설 설치를 위한 토지거래는 허가구역 지정 이후에도 면적에 관계없이 토지거래 허가를 받는 데는 문제가 없다. 그러나 여유자금으로 사두려고 하는 사람들은 허가지역이 아닌 곳으로 수요자가 모여들 수있다.

그 동안 도시민에게 관심이 많았으나 소유권이전 문제가 되었던 1,000㎡(302평)미만의 농지는 농지법 개정으로 농지취득 자격증명 없이도 2003년1,1일 부터서는 소유권이전이 가능하다. 또한 토지거래 허가를 받지 않아도 된다.

토지거래 허가 지역에서 주소이전을 하지 않고 주말주택이나 주말텃밭으로 이용하면서 전원주택을 지으려고 하는 사람들은 자투리 농지에 관심 있게 마련이다.

토지거래 하가 지역에서 허가를 받아야 하는 평수는 다음과 같다.

물론 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 도시구역밖 대지500㎡ 농지1천㎡, 임야 2천㎡을 초과하는 토지거래를 할 경우에만 해당된다.
또 해당지역에 거주하는 농. 어민이 농업. 축산업. 임업. 어업 등을 위해 거주하는 주소지로부터 20㎞ 이내의 토지는 토지거래가 허가된다.

<토지거래 허가지역에서 제외 된 지역>

성장관리권지역을 주축으로 자연보존권이면서 수질대책1권역인 양평군과 광주시가 전역이 포함되었다. 그렇지 않아도 수질대책1권역인 양평군에서는 2003년1월부터 농지를 전용하거나 임야를 형질 변경하려면 1년이상 거주를 해야 가능하도록 규제가 강화되었는데 토지거래허가제로 2중적인 규제를 받게 되어 토지시장의 거래가 침체될 것이다. 그러나 기존 주택은 가격상승이 예상된다.

이번 토지거래 허가지역의 지정에서 제외된 곳으로 특히 출퇴근이 편리한 용인시 양지면,원삼면 지역은 국내 제일의 주거용 전원주택지역으로 자리를 잡게될 것이다. 또한 전원환경이 쾌적하면서 심리적으로 거리감을 두었던 가평군이나 남양주 수동면 지역과 여주군 지역에 관심을 가져볼만하다.

토지거래 허가 지역이면서 도시계획 외 지역의 농지는 1000㎡(302평) 이하는 토지거래 허가를 받지 않고도 계약을 체결한 후 신고만 하면 이전이 가능하다. 그러나 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 한다.

자연적인 조건들

공법적인 것들 외에 전원주택지를 마련하기 위해서 꼭 체크해야 할 사항들에 대하여 몇가지 정리 해보면 다음과 같다.

첫째는, 무엇보다도 인근 교육환경과 편의시설 등을 살펴보아야 한다. 전원주택이라고 하여 생 각처럼 모든 것이 그림처럼 환상적인 것만은 아니다. 기초적인 가정생활이나 편의시설, 학교, 병원 등으로 가기 위한 불편함이 여간 큰 것이 아니다. 특히 초·중·고등학교 학생들이 있는 가정의 경우에는 학교와의 거리,

통학수단의 버스노선, 주변환경 등을 충분히 고려하는 것이 중요하다.

두번째는, 직장과의 출퇴근시간을 고려해 봐야 한다. 특히 대중교통수단과의 연계를 알아봐야하고 요즘 같이 연료비가 많이 들어가는 경우에는 자동차연료비가 차지하는 비용이 만만치않기 때 문에 중요한 고려 사항중 하나이다.
게다가 고속도로나 톨게이트를 여러곳 통과하는 경우에는 더욱더 출퇴근 비용이 많이 든다. 거 리에 있어서도 실제거리와 출퇴근시간에 교통체증으로 인하여 소요되는 거리는 또 다르기 때문 에 사전에 충분한 고려와 사전점검이 필요하다.

세번째는, 방범문제와 안전문제이다. 전원적인 분위기와 경관을 우선시하다 보면 인접된 마을과의 거리가 이격됨으로 인하여 주민과의 관계에 문제가 생기게 된다.
특히 사고나 문제 발생시 이웃 주민들의 도움을 요청하거나 연락에 있어서도 용이치 못 하여 생활에 어려움이 많을 수 있다. 그러므로 이러한 문제에 각별히 신경을 써야 한다.

네번째는, 관련 투입 비용을 자세하게 분석해 보아야 한다. 가장 기본적으로 땅값이 적절한 지, 전원주택인 만큼 경사진 부분에 대한 토목공사비 등의 추가 투입 여부를 잘 따져봐 야 한다.

다섯 번째는, 환금성이 있는지를 따져봐야 한다. 부동산을 살 때는 특히 팔때를 생각해야 하지 만 전원주택도 예외는 아니다. 물론 전원주택지가 다른 부동산과 틀려 환금성이 높은 것은 아니다. 하지만 전원주택지에 살다가 경우에 따라서는 집을 팔고 나가야 할 경우도 생길 수 있다. 그러므로 이러한 경우를 대비하여 바로 현금화 할 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.

 

 

글쓴이 : 진명기 

출   처 : Http://www.greenhouse21.com의 전원주택칼럼.