박합수 “2022년은 지방 시대… 청주·천안·전주·창원 주목”

[2022 부스트라다무스]① 박합수 “2022년은 지방 시대… 청주·천안·전주·창원 주목”

유병훈 기자

입력 2021.12.31 11:00

 

“2022년 아파트 가격은 전반적으로 상승세가 둔화하는 양상이 계속될 것입니다. 서울과 경기·인천, 5대 광역시 모두 상승률이 올해에 비해 낮아지겠지만, 비(非)광역시 기타 지방은 오히려 상승률이 더 높아질 것으로 전망합니다. 그동안 수도권 강세·지방 약세였다면 이제는 ‘지방 시대’가 열리는 셈이죠”

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 새해 부동산 시장을 두고 다소 의외의 전망을 내놓았다. 지방 시장은 수도권 시장을 따른다는 통념과 다르게, 수도권이 잠잠해져도 충분히 상승할 수 있다는 것이다.

박합수 전문위원은 또 새해 부동산 시장의 변수로 대선과 유동성을 꼽았다. 그러면서 다주택자들은 ‘똘똘한 한 채’로 집중할 필요가 있고, 1주택자는 처분시 부담이 적다는 전제 아래 갈아타기를 고려해야 할 때라고 했다. 무주택자들 역시 ‘내 집 마련’의 꿈을 위해 부단히 노력해야 한다고 그는 강조했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원/ 장련성 기자

― 지역별로는 구체적으로 얼마나 오를까

“2021년 통계를 기반으로 가늠해볼 수 있다. KB국민은행의 월간 시계열 통계를 보면 올해 1년 동안 ▲전국 20.18% ▲서울 16.40% ▲수도권 25.42% ▲인천 제외 5대 광역시 15.03% ▲기타 지방 13.26% 올랐다. 엄청난 급등세였다. 소득 대비 아파트값이 너무 오르다 보니 구매력이 상대적으로 낮아졌고, 이를 보전할 수 있는 대출마저 규제에 막히면서 시장이 이중으로 위축됐다. 전반적인 둔화세가 계속되리라 전망하는 이유다.

특히 서울의 외곽이나 경기도 상급지까지 15억원을 넘어서며 대출이 완전히 막혀버려 구매력이 한계에 봉착하게 됐다. 이에 따라 새해 서울은 한 자릿수 대 상승률, 수도권은 올해의 절반 수준만 오를 것으로 예상한다. 구체적으로 서울에서는 신속통합기획 대상지로 선정된 곳들이 최대 이슈가 될 것이고, 인천에서는 영종신도시의 중구, 경기도에서는 성남 구 시가지·구리·남양주·과천 등 그간 상승률이 높지 않은 지역들이 계단식으로 상승할 것이다.

지방 5대 광역시 역시 서울과 비슷한 상승률을 보이리라 예상하는데 특히 대구는 강보합 수준까지 상승률이 떨어질 가능성이 크고, 광주와 대전도 공급 물량이 늘어나면서 일정 부분 부담이 있을 것이다. 다만 강원·충북·전북·경남은 세부 지역별 차이가 있지만 대체로 공급이 부족해 강세를 유지할 것으로 본다. 청주·천안·전주·창원 등을 주목하고 있다. 이에 따라 전국 전체로는 10% 안팎으로 오를 것이다.”

― 수도권이 흔들리면서 ‘상투’ 얘기가 나오는데 지방이 오른다니 흥미롭다

“수도권이 떨어지면 지방도 떨어질 것으로 보는 시각이 많은데, 일정 부분 오해의 측면이 있다. 실제로 지난 2009년부터 2011년까지 수도권 아파트값이 하락할 때 지방은 급등했다. 수도권과 지방은 서로 다른 논리로 움직이는 이원적 시장인 데다, 선형이 아닌 나선형으로 서로에게 영향을 미치기 때문이다.

수도권이 오를 때 지방은 잠잠하더라도, 나중에는 지방이 오르고 수도권이 정체되곤 한다. 올해까지는 인천 연수구나 경기도 시흥 같은 수도권을 중심으로 급등하면서 지방의 아파트값 상승률이 상대적으로 낮았다. 바꿔말하면 이제는 지방이 오를 때가 된 것이다. 올해만 하더라도 몇 년간 바닥을 모르고 침체됐던 강원도나 제주도 아파트 시장이 상승 반전했다.”

― 부동산 시장을 움직일 변수들이 있다면

“가장 큰 변수라면 역시나 대선이다. 5월 새 정부가 들어선다고 당장의 변화는 없겠지만, 새 정부가 청사진을 그린 이후인 하반기부터는 큰 변화가 나타날 수 있다. 선거 전에도 산발적이던 부동산·지역 공약이 점차 체계화·구체화되면서 개발 공약들이 쏟아진다면 실현 가능성은 차치하더라도 기대감이 수요로 반영돼 시장을 움직일 수 있다.

또 한 가지 변수는 유동성의 흐름이다. 한국은행도 기준 금리를 올리고 있지만 시장 금리 인상 폭은 이미 기준 금리 인상치를 넘어선 3%대까지 올라 추가 인상시 시장이 민감하게 반응할 수 있다. 하지만 금리 인상 기대가 시장에 선(先)반영됐다는 뜻이기도 해서 향후 금리 인상 폭은 제한적일 것으로 본다. 또 새 정부 입장에서 코로나19 이후의 경제 활성화라는 과제를 두고 금리를 급격히 올리기도 힘든 환경이다.

 

유동성 중에 관심을 가져야 할 것은 새해 상반기까지 수도권에만 20조원 가량 풀리는 3기 신도시 토지 보상금이다. 정부는 보상금 중 3분의1 정도가 부동산에 재투자된다고 보는데, 경험적으로는 50%가량이라고 봐야 한다. 정부 말대로 3분의1 수준이라고 해도 7조원 정도는 수도권 부동산 시장에 ‘준비된 유동성’이 될 것이다. 또 607조원에 이르는 새해 정부 예산이 상반기 내 조기 집행된다면 이 역시 부동산 시장의 변수로 작용할 수 있다.”

― 무주택자·1주택자·다주택자는 어떤 전략을 세워야 하나

“다주택자는 한시적인 양도소득세 중과 유예 기간 내에 ‘똘똘한 한 채’를 남기고 정리하는 것이 유리할 것으로 판단한다. 보유에 따른 부담이 점점 커지고 있기 때문이다.

1주택자의 경우 장기보유특별공제 요건을 충족했다면, 더 나은 주거환경으로의 갈아타기를 고민해볼 만하다. 1주택자의 핵심 전략은 ‘회전’에 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

무주택자의 경우 답은 이미 나왔다. 집은 살 수 있으면 사야 한다. 관심 지역에 가격이 조정된 매물이 나오는지 부단히 노력하며 찾아야 한다. 청약 가점이 높거나 신혼부부·생애 최초 등 특별공급 대상 가능성이 크다면 청약시장에 집중하되, 그렇지 않다면 서울과 인접한 경기도 지역 중 철도 호재가 있는 곳 위주로 매입을 고려해봐야 한다.”

― 전·월세 시장과 오피스텔 등 비(非)아파트 시장을 전망한다면

“전·월세 시장은 매매시장과 연동돼 상승 폭이 둔화할 가능성이 크다. 하지만 정비사업에 따른 이주수요나 사전청약의 대기수요로 수요측 불안 요인이 있다. 또 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 지나는 8월 이후 대폭 상승할 가능성도 있다. 여기에 종합부동산세 등 세(稅) 부담이 세입자에게 전가되거나 전세자금 대출이 어려워지면 월세화 현상 역시 계속될 것이다.

오피스텔 등 아파트의 대체재 시장은 아파트 시장이 활발해지면 집중력이 떨어질 수밖에 없다. 또 올해 가격이 워낙 많이 올라 주 수요층인 중산층·저소득층이 부담스러울 수준이 됐다. 이제는 쉬어갈 타이밍이다.”

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원/ 장련성 기자

― 새로 출범할 정부에 부동산 대책을 제언한다면

“오는 3월 선거 후 5월 새 정부가 탄생하기까지 시간이 너무 길다. 새 정부의 역할도 역할이지만 현 정부가 먼저 나서야 하는데, 가장 확실한 방안은 3기 신도시의 공급 물량을 늘리는 것이다. 도심공공복합개발 사업 등은 변수가 너무 많은 데 반해 3기 신도시는 정부의 의지가 더 확실하게 관철될 가능성이 크기 때문이다.

현재 3기 신도시와 중·소형 택지를 통해 대략 35만 가구가 공급될 예정인데, 이들 지역에 최대 3분의 1에 달하는 공원녹지를 20% 수준으로 줄이고 15% 안팎의 자족 용지도 5%대까지 줄인다면 15만 가구를 더 공급할 수 있다. 이 정도 규모라면 시장이 안정을 되찾을 수 있다.

차기 정부는 가장 먼저 규제, 그중에서도 재건축·재개발 규제를 완화해야 한다. 서울 입주 물량의 80%가 정비사업에서 나오고 있는 만큼 규제 완화는 필수적이다. 서울은 이미 인프라가 잘 갖춰져 있어 일반주거지역의 용적률을 현행 250~300%에서 400%까지 상향해도 도시 계획상 부담이 크지 않다. 이를 통해 목동과 상계동 재건축으로만 5만 가구, 신도시 1개 수준의 공급을 더 할 수 있다. 안전진단과 재건축 초과이익환수제도 완화하거나 적어도 융통성 있게 적용해야 한다.

마지막으로 분당·일산 등 1기 신도시의 재건축과 리모델링을 촉진해야 한다. 특히 분당의 경우 중·대형 평형이 많아 세대 구분형 리모델링이라도 이뤄진다면 판교 근로자들을 위한 대규모 원룸·투룸 공급도 가능하다