[금강칼럼] 도로와 맹지는 천생연분이다

[금강칼럼] 도로와 맹지는 천생연분이다

• 기자명 금강일보 기자 
•  입력 2019.02.07 18:37

박영호 가진종합건설㈜ 대표, 부동산학 박사

도로와 맹지(盲地)는 천생연분이다. 하늘이 맺어준 것이라 하는 것이 모자람 없다. 아직 개발되지 않은 땅 중에 도로에서 멀리 떨어진 땅, 즉 다시 말해서 토지는 진입도로가 있어야만 제 구실을 할 수 있다는 말이다.

그래서 부동산 토지투자 시 가장 중요한 부분이 도로와의 관계인데 맹지란 주위가 모두 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 한 필지(筆地)의 토지를 말한다. 건축법에 의하면 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축 행위가 불가능하다.

그러나 인근 토지 소유자로부터 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 해당 지자체로부터 사도 개설 허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약에 도로에 2m 이상을 접했더라도 주차장법에 의거, 도로가 차량통행이 가능한 4m 이상이 돼한다. 다시 말해 토지는 4m 이상의 도로에 접해야만 개발행위나 건축행위를 할 수 있으므로 맹지에서 탈출할 수 있다.

도로는 건축법상 도로·사도(私道)·관습상도로·현황상도로·지적상도로로 분류되며 건축법 제44조에 대지와 도로와의 관계는 건축물 연면적의 합계가 2000㎡ 미만 이면 4m 이상 도로에 대지가 2m 이상을 접해야 한다. 또 건축물 연면적의 합계가 2000㎡ 이상(공장인 경우 3000㎡) 이면 6m 이상 도로에 대지가 4m 이상을 접해야한다.

사도는 국가 소유가 아닌 개인 명의의 도로로서 건축허가 시 도로사용 승낙서로 사도개설이 허가된 도로다. 관습상 도로는 개인소유로 오랫동안 공유하며 공동으로 사용하는 도로이다. 현황상도로는 실제로 도로는 존재하지만 지적도상에는 없는 도로이고 지적상도로는 실제도로가 없고 지적도상 으로 도로만 존재하는 도로이다.

그래서 맹지는 말 그대로 눈이 먼 땅으로 도로가 보이지 않는 땅이므로 여기서 탈출을 하지 못하면 농사만 가능한 땅이 된다. 그래서 맹지를 잘못 사면 망하고 탈출을 해야 살길 이므로 반드시 비상구를 찾아야한다. 그렇다면 방법은 무엇일까?

첫째, 토지사용 승낙서로 도로를 개설하여 사용하고 맹지에서 탈출한다. 부지에 건축행위를 하려면 반드시 도로를 접해야 하는데 진입 도로부분의 토지 소유자에게 토지사용 승낙서를 받아서 맹지에서 탈출할 수 있는데, 이 경우는 영구적이지 않고 현재 당사자끼리만 해당하므로 매매나 소유권변동 시에는 효력이 상실한다.

둘째, 민법에서 도로사용 청구권인 주위토지통행권으로 맹지에서 비상구로 날아간다. 우리 민법 제219조에는 주위토지통행권이 명시됐다. 주위 토지 통행권은 어떤 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어서 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고는 공로로 출입할 수 없거나 공로로 통하려면 과다한 비용이 드는 경우 주위의 토지를 통하여 공로로 출입할 수 있는 권리를 말하는 것이다.

 

여기서 공로로 출입할 수 없는 경우란 토지와 공로사이에 통로가 없는 경우뿐만 아니라 기존 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로서의 기능을 하지 못하는 경우를 포함한다. 따라서 주위토지사용권으로 도로를 개설하고 맹지탈출 비상구로 향해 날아간다.

셋째, 하천이나 구거 부지를 활용해서 맹지에 날개를 달아준다. 하천이나 구거 부지를 접하고 있는 지적도상이나 실제현황으로 맹지인 토지는 일반인들은 엄두도 못 내고 있어서 경매물건이 2·3차로 유찰되면 경매 고수들은 이때를 기다렸다 낙찰을 받는다.

국유지나 지자체 소유의 하천·구거 부지의 점용허가를 받고 차량 통행이 가능한 다리를 개설해 기부체납하면 연결 도로로 인정을 받아서 건축행위나 각종 개발 행위를 할 수 있어 날개를 달고 맹지에서 탈출 한다.

넷째, 국유지를 활용해서 도로 점용허가를 받아서 사용한다. 일반적으로 도로주변에는 국유지가 많이 있는데 도로를 개설하고 남은 땅 이나 폐쇄된 도로 부지 등으로, 이러한 국유지로 인해서 맹지가 아닌 맹지가 되는 경우에는 먼저 건축행위나 개발행위 사용 목적에 따라서 필요한 만큼 도로 점용허가를 받아서 도로로 사용하고 국가나 지자체에 임대료를 납부하면 사용할 수 있고 필요하다면 국가나 지자체에 불하(拂下)신청을 해 국가로부터 매입을 하면 소정의 절차를 거쳐 결정된다.

이 경우 맹지에서 도로에 접하게 되어 국가로부터 큰 혜택을 받게 된다.

마지막으로 진입로의 해당 토지를 매입해서 진입로를 개설한다. 사업비용이 여유가 있다면 단순하면서도 확실한 방법은 진입도로를 개설할 해당 토지를 매입하는 경우인데 사전에 매입을 한 후에 맹지를 취득 한다면 손쉬운 방법이 될 수도 있다.

다시 말해 사면 망하는 토지는 특수목적이 아니면 버려야 한다. 그리고 토지사용 승낙서와 주위토지통행권으로 맹지에서 탈출하고 국유지를 활용해서 점용허가를 받아 사용하든지 매입을 해서 도로를 개설한다면 맹지는 천생연분으로 도로와 관계를 맺을 수 있다. 다만 전문가와 협의는 물론이고 해당지자체 담당자와도 사전검토를 잊어서는 안 된다.

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